Недостаток бюджетных вложений в отрасль, старение нации, а также банальный дефицит земли на протяжении более чем 20 лет обеспечивают постоянный рост цен на недвижимость, поэтому большинство молодых британцев не могут сегодня позволить себе даже самого дешевого жилья. В стране в буквальном смысле слова скоро станет негде жить. Чтобы удовлетворить потребности британцев в домах и квартирах, понадобится построить дополнительно от 70 до 120 тысяч новых домов. Британские эксперты полагают, что решить жилищную проблему можно будет также за счет расширения строительства на еще не освоенных землях (в том числе сельскохозяйственного назначения), что, несмотря на все протесты экологов, является едва ли не единственным выходом из положения.

Правда, даже это не снизит уровень цен на недвижимость, лишь несколько притормозив их рост. Тем не менее, даже несмотря на дороговизну, Великобритания (и прежде всего Лондон) останется по-прежнему привлекательным рынком для покупателей недвижимости, и спрос будет только расти. Поэтому главной задачей британского правительства в ближайшие несколько лет будет вывести предложение на уровень, адекватный существующему спросу.

Согласно данным вышеупомянутого доклада, автором которого была член правительственного комитета по кредитно-денежной политике Кейт Баркер, в реальном выражении ежегодный рост цен на недвижимость составляет около 2,5% (аналогичный среднеевропейский показатель равен 1,1%). Между тем в 2001 году в Великобритании было построено, по последним доступным данным, всего 175 тысяч новых домов - самый низкий объем строительства за всю послевоенную историю страны. При этом, несмотря на невысокий уровень рождаемости, такие факторы, как усиление иммиграции, увеличение числа разводов и общее повышение продолжительности жизни, приводят к тому, что разрыв между числом квартир и домов на рынке и численностью тех, кто подыскивает свое первое самостоятельное жилье, растет с каждым годом.

Естественно, в такой ситуации растут цены. За новый дом или квартиру молодые британцы платят в среднем на 32 тысячи фунтов (57 тысяч долларов) больше, чем жители континентальной Европы. Разрыв между среднегодовой зарплатой и ценой покупаемого жилья тоже растет, что затрудняет получение жилищных кредитов. Пять лет назад банки, как правило, давали кредит в размере 2,5-3 годовых зарплат, теперь часто не хватает уже и четырех.

Как сообщили RBC daily в министерстве финансов Великобритании, одной из главных причин намечающегося кризиса на британском рынке жилья являются недостаток инвестиций в этот сектор экономики, а также неэффективное жилищное планирование. "Уровень инвестиций должен быть существенно повышен, без этого мы не сможем двигаться дальше, - говорят представители министерства. - Еще одним важным моментом является существенное отличие британского рынка от рынка остальных стран ЕС. Речь идет о вопросах собственности. Британцы предпочитают быть владельцами недвижимости, нежели ее арендаторами, что обусловлено исконно английскими традициями. Поэтому совершенно очевидно, что нам придется строить больше жилья, чтобы обеспечить эту потребность".

По словам британских экспертов по недвижимости, это будет непросто. "Великобритания - небольшая страна, при этом численность ее населения довольно велика и увеличивается с каждым годом. Земля становится все более дорогим ресурсом, поэтому очень скоро британцам придется застраивать так называемые "неосвоенные" застройкой, но пригодные для нее земли (brown field side), а также рано или поздно часть земель сельскохозяйственного предназначения (green field side), - сказал RBC daily глава исследовательского отдела Global Research британской компании Knight Frank Стивен Маллен. - Это, безусловно, вызывает массу протестов, в том числе и со стороны экологов. Однако у нас нет выхода: иным способом повысить предложение на рынке недвижимости невозможно".

Правда, по словам британского эксперта, увеличение масштабов строительства недвижимости не приведет к сколь-нибудь значительным изменениям цен на нее. "Повышение уровня предложения, увы, не повлечет за собой снижения цен, однако существенно замедлит их рост, что немаловажно, - продолжает Стивен Маллен. - Я полагаю, что у правительства есть все шансы сделать жилищную ситуацию в стране более приемлемой, однако первые результаты мы сможем наблюдать не раньше, чем через 2-3 года". Как говорит эксперт, важно также учитывать все особенности британского рынка, что в первую очередь касается приобретения недвижимости в Лондоне. "Нельзя сравнивать Великобританию в этом вопросе с другими странами ЕС.

Действительно, в Евросоюзе цены на жилье за последние годы существенно не выросли - в Германии, например, рост был практически нулевой, однако, на мой взгляд, это обусловлено тем, что возможность зарабатывать большие деньги в той же Германии существенно ниже в сравнении с Великобританией, поэтому инвесторы заинтересованы во вложениях в британскую недвижимость, - полагает эксперт. - Был некий спад цен в 2002-2003 гг. (около 10%), но это касалось только рынка дорогой собственности, на общей картине эти колебания никак не сказались. Думаю, что популярность британской недвижимости будет только расти, особенно за рубежом". Характерно, что рост цен на недвижимость помимо Великобритании наблюдается только в России, однако в нашей стране эта тенденция обусловлена абсолютно иным причинами. Если в той же Англии цены растут в результате острой нехватки жилья, то на российском (прежде всего московском) рынке причиной роста цен становится во многом спекулятивная игра самих строителей и риэлтеров.

Цены завышаются искусственно, поэтому складывается ситуация, при которой жилья - достаточное количество, но позволить себе его могут единицы. Неудивительно, что все большую привлекательность для россиян приобретает покупка жильяза рубежом. Практически за те же деньги можно купить хороший дом с участком земли недалеко от Лондона - такая покупка обойдется примерно в 150-200 тыс. фунтов (до 350 тысяч долларов), что приблизительно равно ценам на квартиру в центре Москвы.

"Так или иначе Великобритания - это финансовая столица Европы, а сам Лондон - некая связка между Европой и США. Соответственно, рынок накачивается деньгами извне (недвижимость покупают богатые арабы, индусы, те же русские, хотя это и недавний феномен), что также провоцирует рост цен, - резюмирует для RBC daily генеральный директор компании Kirsanova Realty (эксклюзивного представительства Sotheby's International Realty в России) Филипп Богданов. - При этом английские зарплаты гораздо ниже тех же американских, поэтому мне не совсем понятно, каким образом для британского среднего класса, о котором идет речь в докладе Кейт Баркер, вообще может быть доступной покупка недвижимости в Лондоне.

Лондон - это своеобразный клуб богатых и состоятельных людей. Поэтому средний класс, скорее всего, вынужден будет покупать недвижимость далеко за пределами города. Будет неизбежно происходить расширение жилищных зон за счет пригородов. На окраины будут вытесняться и те люди, которые пока еще живут в богатых районах, но по каким-то причинам уже не могут себе позволить высокий налог на недвижимость. А квартиры в престижных районах будут покупать, например, состоятельные русские".
 

Источник материала РИА "РосБизнесКонсалтинг".

Четверг, 25 марта 2004, 17:27